海报新闻首席记者 张稳 济南报道永华证券
12月12日上午，山东省住房和城乡建设厅召开新闻通气会，解读最新发布的《关于住房“以旧换新”的指导意见》（以下简称“《指导意见》”）。
记者在通气会现场了解到，《指导意见》提出了住房“以旧换新”的三种模式：卖旧换新、收旧换新、拆旧换新。
其中永华证券，“卖旧换新”模式，明确支持房地产经纪机构开展住房“卖旧换新”业务，推广“帮卖”模式，由房地产经纪机构、房企与购房群众签订三方协议，对旧房在约定时间内售出的，按约定流程办理新建商品房购买手续；对旧房未在约定时间内售出的，由房地产经纪机构联动房企对旧房开展“兜底收购”或退还新房意向金，意向客户无需承担违约责任。
“收旧换新”模式，鼓励各类主体按照市场化原则收购二手房，可通过双方协商、第三方机构评估等方式合理确定收购价格。由政府主导的，可结合国有企业主责主业指定本地国有企业作为收购主体，通过财政注资、银行低息贷款、自有资金等方式，收储辖区内的普通商品住房，用作保障性租赁住房、长租房、人才公寓、再次销售等。由房企主导的，购房群众先行支付新房首付，旧房房款可直接抵顶剩余新房房款。由其他主体主导的，旧房房款由收购主体直接拨付给销售新房的房企。
“拆旧换新”模式，提出城镇老旧住房原拆原建更新模式，在符合规划和安全要求前提下，允许补齐公共配套设施，增设必要的电梯、风道、公共走廊等附属设施及公共景观，新增建筑量不计容积率。
另外，《指导意见》明确了旧房处置的两种路径。一是鼓励旧房“焕新”再售。鼓励采用“微改造＋功能升级”模式，对旧房通过简单美化或全面精装等方式，完善旧房使用功能，提升房屋品质和价值，提高市场流通性。二是支持用于发展租赁住房。鼓励各类市场主体结合当地实际和市场需求，将收购房屋改造为租赁用房。鼓励企业探索创新“收储＋托管”运营管理模式永华证券，委托第三方专业租赁机构开展租赁服务。
同时提出了降低交易成本的两种方式。一是加大换新购房补贴发放力度，鼓励各市结合本地实际，对出售自有住房并购买新房的群众发放“以旧换新”补贴，激活群众多样化改善性住房需求。二是鼓励企业加大换新支持力度，支持房企在依法依规前提下，给予换房人优惠，引导中介机构为换房人降低服务费用。
推出金融支持的三项政策。一是创新金融支持产品，引导金融机构开发专项金融产品，鼓励商业银行为企业发放住房租赁团体购房贷款。二是用好经营性物业贷款，允许符合条件的企业，向金融机构申请经营性物业贷款，用作承贷物业在经营期间的装修改造资金或运营维护资金。三是拓宽住房公积金使用范围，开展二手房“带押过户”业务，“以旧换新”购房者，再次申请公积金贷款购买新建商品房时，可核减一次公积金贷款次数。
另外，申办住房“以旧换新”网签服务时，群众与房企可先签订新房买卖合同，待旧房完成不动产转移登记后，再办理新房合同网签备案手续。
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